■ 주택저당증권(MBS)이란?

1.주택담보대출

집을 사기위해서 우리는 은행에서 대출을 받습니다. 그런데 은행은 다짜고짜 돈을 빌려주지는 않습니다.

‘만약 약속한 날 돈을 갚지 않으면 집 팔아서 돈 회수한다’ 이렇게 계약서에 밖아 놓습니다.

약속한 날 돈을 갚으면 다행이지만, 행여나 갚지 못하면 은행은 담보로 잡고 있는 집을 팔아서 빌려준 돈을 회수합니다.

예를 들어 몽룡이가 한강이 보이는 멋진 아파트를 구입하기위해 은행에서 주택담보대출로 10억을 빌렸다고 합시다. 그리고 원금 10억과 이자 10억을 합쳐서 총 20억을 3년 뒤에 갚기로 했다고 합시다.

이때 은행은 주택을 담보로 잡고 있기에 크게 걱정할 것이 없습니다. 만약 돈을 갚지 않으면 담보로 잡고 있는 집을 팔아서 돈을 회수하면 됩니다.

하지만 살짝 꺼림칙한 것이 있습니다. 3년 동안 돈이 묵인다는 단점이 있습니다. 그래서 머리 좋은 경제학자들이 고안해 낸 것이 바로 주택저당증권입니다.

 

2. 주택저당증권이란?

주택저당증권의 원리는 간단합니다.

‘내가 3년 뒤에 이몽룡에게 받을 돈이 20억 있습니다. 그중 ‘100 분의 1’에 해당하는 권리를 당신에게 드립니다. 쉽게 말해서 10년 뒤에 1억을 받을 수 있는 권리를 당신께 드립니다. 혹시나 몽룡이가 돈을 안 갚으면 어쩌나 걱정하실 필요는 없습니다. 만약 돈을 안 갚으면 몽룡이 아파트를 팔아서 돈을 회수하면 되니까 걱정하지 마세요.’

이렇게 적혀있는 쪽지를 사람들에게 7000만원 정도만 받고 파는 겁니다. 지금 7천만원을 주고 이 쪽지를 사면 3년 뒤에 1억이 들어옵니다. 거의 3000만원을 번 것이 됩니다. 꽤나 짭짤합니다.

더군다나 아파트를 담보로 잡고 있으니 몽룡이가 야반도주하면 어쩌나 걱정할 필요도 없습니다. 따라서 돈을 굴릴 여유가 있는 사람이라면 기꺼이 이 쪽지를 구입합니다.

은행의 입장에서도 손해 보는 장사가 아닙니다. 이렇게 쪽지를 팔면 7천만원 × 20장 = 14억원을 땡길 수 있습니다. 물론 3년간 손가락 빨고 버티면 총 20억이 은행 창고로 들어옵니다. 하지만 지금 당장 현금 14억를 땡겨서 다른 사람에게 대출을 해 주면 더 큰 돈을 벌수 있습니다.
주택저당증권(Mortgage-Backed Securities)이란 바로 이렇게 발행된 종이 쪽지를 말합니다. ‘주택을 담보로 잡고 있으므로 크게 걱정 안 해도 되는 종리 쪼가리’라는 뜻입니다.

물론 그렇다고 100% 안심은 절대로 안 됩니다. 갑자기 집값이 폭락하면 담보로 잡고 있는 집을 팔아도 이자는 커녕 원금을 모두 회수 못할 수도 있기 때문입니다.